Instituições financeiras credoras de imóveis financiados não podem ser cobradas pelos Municípios pelo pagamento do Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) antes que ocorra a posse da propriedade em questão. Esse entendimento foi firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), em março, no julgamento do Recurso Especial 1.949.182/SP (Tema 1.158), originado de uma execução fiscal movida pelo Município de São Paulo contra o Itaú.
O banco alegou ilegitimidade para figurar no polo passivo da cobrança, sustentando que, apesar de ser titular registral do imóvel, não exercia posse nem explorava economicamente o bem. Por unanimidade, a Primeira Seção do STJ acatou o entendimento de que a propriedade fiduciária tem natureza de garantia e não se confunde com o domínio pleno necessário para que se configure a sujeição passiva do IPTU, conforme o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).
A Corte também levou em consideração a Lei 9.514/1997, que rege a alienação fiduciária de bens imóveis, bem como o Código Civil e a recente Lei 14.620/2023, que reforça que a responsabilidade pelo pagamento de tributos permanece com o devedor fiduciante até que a propriedade seja consolidada no credor. A tese fixada pelo STJ – que o credor fiduciário só poderá ser responsabilizado pelo IPTU após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel – passa a vincular os tribunais de todo o país e deve ser observada pelas administrações tributárias municipais em seus atos de cobrança.
“Para os Municípios, a decisão gera importantes implicações práticas. A partir de agora, não será mais possível incluir bancos ou instituições financeiras como devedores em execuções fiscais de IPTU de imóveis sob alienação fiduciária, a menos que a propriedade tenha sido consolidada em nome do credor. Isso exigirá revisões nos procedimentos de cobrança, maior rigor na identificação da posse e do uso efetivo dos imóveis, e ajustes nos fluxos de inscrição em dívida ativa e ajuizamento de execuções fiscais, com foco exclusivo no fiduciante enquanto não houver consolidação da propriedade”, explica o auditor fiscal de São José do Rio Preto (SP), Diego de Souza Araujo, membro do Conselho Técnico das Administrações Tributárias Municipais (CTAT).
Os gestores municipais devem acompanhar as notas técnicas e demais materiais orientativos produzidos pelo CTAT, vinculado à Confederação Nacional de Municípios (CNM), com o objetivo de alinhar suas práticas à nova jurisprudência e garantir segurança jurídica nas ações de arrecadação, assim como no convênio com o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), para receber dados sobre a atualização da transferência da propriedade, conforme a Resolução 547/24 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Da Agência CNM de Notícias
Foto: Prefeitura de Araras (SP)
